LMNP en 2026 : l’amortissement est-il devenu un piège à la revente ?

Ce que change la réintégration de l’amortissement LMNP en 2026

L’amortissement LMNP déduit pendant la période de location est désormais réintégré dans le calcul de la plus-value au moment de la revente. Cette règle découle de l’article 84 de la loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025), qui a modifié l’article 150 VB du Code général des impôts. Concrètement, les amortissements qui réduisaient votre revenu imposable pendant la détention viennent maintenant diminuer le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value. La base taxable augmente donc d’autant.

Avant cette réforme, le régime LMNP au réel cumulait deux avantages : l’amortissement réduisait l’imposition des loyers pendant la location, et il restait sans effet sur la plus-value lors de la vente. La loi de finances 2025 met fin à ce cumul pour aligner le traitement des loueurs non professionnels sur celui des loueurs professionnels.

Un point essentiel a été clarifié par une réponse ministérielle publiée le 24 mars 2026 (question écrite n° 10097, Sophie Mette). La réintégration s’applique à toutes les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, quelle que soit la date de mise en location du bien. Elle porte sur l’ensemble des amortissements déduits, y compris ceux pratiqués avant 2025. Autrement dit, ce n’est pas la date d’acquisition qui compte, mais la date de la vente.

Le statut LMNP n’est pas supprimé. L’amortissement reste pleinement déductible pendant la location, sans plafonnement. C’est uniquement le moment de la sortie qui est touché.

Comment se calcule désormais la plus-value à la revente

La plus-value brute est la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition. Avec la réforme, le prix d’acquisition est minoré du montant total des amortissements déduits. Voici la logique de calcul en 2026 :

• Prix de cession (prix de vente diminué des frais de cession).
• Moins le prix d’acquisition, majoré des frais de notaire, des frais d’agence et, le cas échéant, des travaux retenus.
• Moins les amortissements déduits pendant la location (nouveauté 2025).
• Égale la plus-value brute, sur laquelle s’appliquent ensuite les abattements pour durée de détention.

Prenons un exemple chiffré pour rendre l’effet concret. Un appartement acheté 200 000 € (frais inclus), revendu 260 000 € après plusieurs années, sur lequel 40 000 € d’amortissements ont été déduits.

Élément	Avant réforme	Depuis le 15/02/2025
Prix de cession	260 000 €	260 000 €
Prix d’acquisition retenu	200 000 €	200 000 € − 40 000 € = 160 000 €
Plus-value brute	60 000 €	100 000 €

Dans cet exemple, la base taxable passe de 60 000 € à 100 000 € avant abattements. C’est l’effet direct de la réintégration des 40 000 € d’amortissements. Plus la durée de location a été longue et plus l’amortissement déduit est élevé, plus l’écart se creuse. C’est pourquoi la réforme pèse surtout sur les reventes intervenant tôt, avant que les abattements pour durée de détention n’aient produit leur plein effet.

Quel taux d’imposition s’applique réellement en 2026

La plus-value immobilière des particuliers, qui s’applique au LMNP, est imposée à 36,2 % : 19 % au titre de l’impôt sur le revenu et 17,2 % au titre des prélèvements sociaux. Ce taux global s’applique sur la plus-value nette, après abattements pour durée de détention.

Une confusion circule largement et mérite d’être levée. La loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 a relevé le taux des prélèvements sociaux de 17,2 % à 18,6 % sur certains revenus du patrimoine. Cette hausse ne s’applique pas à la plus-value immobilière. D’après impots.gouv.fr, la plus-value immobilière reste soumise à 17,2 % de prélèvements sociaux en 2026.

Il faut donc distinguer deux choses différentes au sein du LMNP :

Ce qui est imposé	Prélèvements sociaux 2026
Plus-value immobilière à la revente	17,2 % (inchangé)
Revenus locatifs BIC pendant la location	18,6 % (en hausse depuis 2026)

Autre clarification utile : la réforme qui aurait ramené l’exonération d’impôt sur le revenu de 22 à 17 ans n’a pas été adoptée dans la loi de finances 2026. Les durées historiques restent en vigueur.

Les abattements pour durée de détention restent votre meilleur levier

Le mécanisme d’abattement pour durée de détention n’a pas été modifié. Il reste identique à celui de la location nue et constitue le principal moyen de réduire, puis d’annuler, l’effet de la réintégration de l’amortissement.

• Impôt sur le revenu (19 %) : abattement de 6 % par an de la 6e à la 21e année de détention, puis 4 % la 22e année. L’exonération est totale à 22 ans.
• Prélèvements sociaux (17,2 %) : abattement progressif plus lent, avec exonération totale à 30 ans.

La conséquence est nette. Un bien LMNP conservé 30 ans est totalement exonéré de plus-value, amortissements réintégrés compris. Le temps neutralise la réforme. C’est dans les reventes précoces, avant la 22e année, que la réintégration coûte le plus cher.

Dans ma pratique, c’est précisément l’arbitrage entre conserver et céder qui devient le cœur de la décision. La question n’est plus seulement « combien rapporte ce bien », mais « à quel moment et selon quelle logique en sortir ». C’est un sujet que je rencontre régulièrement auprès de bailleurs de l’agglomération toulousaine et du Sicoval, où le marché locatif meublé reste actif autour de Ramonville-Saint-Agne et des pôles étudiants et professionnels du sud toulousain.

Les cas exemptés et les situations particulières

Tous les biens en location meublée ne sont pas touchés de la même façon. Plusieurs situations méritent une attention particulière.

• Résidences services : les logements en résidence étudiante, résidence senior ou EHPAD sont exemptés de la réintégration des amortissements dans la plus-value.
• Loueur en meublé professionnel (LMP) : le régime des plus-values professionnelles s’applique, distinct de celui des particuliers. Le statut LMP suppose des recettes supérieures à 23 000 € et excédant les autres revenus professionnels du foyer.
• Détention via une société : une SCI à l’impôt sur le revenu suit le régime des particuliers, tandis qu’une structure à l’impôt sur les sociétés relève d’un calcul de plus-value entièrement différent.

Ces distinctions ne sont pas de simples détails techniques : elles changent radicalement le montant final de l’impôt. Avant toute cession, il est prudent de vérifier précisément le régime applicable à votre situation.

Faut-il revoir sa stratégie LMNP ?

La réintégration de l’amortissement ne remet pas en cause l’intérêt du LMNP pendant la phase de location : l’amortissement continue de réduire l’imposition des loyers, ce qui reste un levier puissant. Ce que la réforme impose, c’est d’anticiper la sortie dès la construction du projet.

Quelques principes permettent de structurer la réflexion :

• Intégrer la fiscalité de sortie dès l’achat, et non au moment de revendre.
• Mettre en regard l’horizon de détention réel et le rythme des abattements (22 ans pour l’impôt sur le revenu, 30 ans pour les prélèvements sociaux).
• Pour les reventes envisagées tôt, chiffrer la plus-value imposable amortissements réintégrés afin de décider en connaissance de cause.
• Examiner la cohérence du LMNP avec l’ensemble du patrimoine, notamment dans une logique de transmission.

Chaque situation appelle un calcul propre. Le montant amorti, l’horizon, le régime de détention et les objectifs patrimoniaux déterminent la meilleure trajectoire. C’est exactement le type d’arbitrage que je structure avec mes clients, pour viser une sortie maîtrisée plutôt que subie.

Questions fréquentes

La réintégration de l’amortissement s’applique-t-elle aux biens achetés avant 2025 ?

Oui. La réintégration vise toutes les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, quelle que soit la date de mise en location. Tous les amortissements déduits sont concernés, y compris ceux pratiqués avant 2025. C’est la date de la vente qui détermine l’application de la règle, pas la date d’acquisition.

Le statut LMNP est-il supprimé en 2026 ?

Non. Le statut LMNP existe toujours et l’amortissement reste déductible pendant la location, sans plafonnement. Seul le calcul de la plus-value à la revente a changé : les amortissements déduits viennent réduire le prix d’acquisition retenu.

Quel est le taux d’imposition de la plus-value LMNP en 2026 ?

La plus-value immobilière LMNP est imposée à 36,2 % : 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, après abattements pour durée de détention. La hausse des prélèvements sociaux à 18,6 % introduite en 2026 ne concerne pas la plus-value immobilière, mais les revenus locatifs.

Comment réduire l’effet de la réintégration de l’amortissement ?

Le principal levier reste la durée de détention. L’exonération d’impôt sur le revenu est acquise à 22 ans, et l’exonération totale, prélèvements sociaux compris, à 30 ans. Un bien conservé suffisamment longtemps échappe à la plus-value malgré la réintégration. Les résidences services en sont par ailleurs exemptées.