En bref : depuis le 1er janvier 2023, un propriétaire bailleur qui rénove une passoire thermique peut imputer jusqu’à 21 400 € de déficit foncier sur son revenu global, au lieu de 10 700 €. Ce doublement du déficit foncier est réservé aux travaux de rénovation énergétique d’un logement classé E, F ou G.
Initialement prévu jusqu’à fin 2025, le dispositif est prorogé jusqu’au 31 décembre 2027 par la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026). Le rehaussement est optionnel et s’exerce à la déclaration. Encore faut-il être au régime réel, respecter le saut de classe DPE et l’engagement de location de trois ans.
Le doublement du déficit foncier est-il fait pour vous ?
1. Votre bien locatif est-il classé E, F ou G au DPE ?
2. Sous quel régime déclarez-vous vos loyers ?
3. Quel est l’ordre de grandeur de vos travaux de rénovation énergétique ?
4. Quelle est votre tranche marginale d’imposition (TMI) ?
- Qu’est-ce que le déficit foncier ?
- Le doublement à 21 400 € : ce qui a changé
- Conditions d’éligibilité
- Exemple chiffré
- Cumuler avec d’autres dispositifs
- Pourquoi se faire accompagner
Qu’est-ce que le déficit foncier ?
Quand vos charges déductibles (travaux, assurances, taxe foncière, intérêts d’emprunt…) dépassent vos loyers annuels, vous êtes en déficit foncier. La fraction qui ne provient pas des intérêts d’emprunt s’impute directement sur votre revenu global imposable — salaires inclus — dans la limite de 10 700 € par an au régime classique. Selon le BOFiP (BOI-RFPI-BASE-30-20), l’excédent au-delà de cette limite se reporte exclusivement sur vos revenus fonciers des dix années suivantes, jamais sur le revenu global.
Condition impérative : être au régime réel d’imposition (et non au micro-foncier) et maintenir le bien en location nue jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation.
Le doublement à 21 400 € : ce qui a changé
La loi de finances rectificative pour 2022 a instauré un doublement du déficit foncier temporaire pour inciter les bailleurs à sortir leurs biens du statut de passoire thermique. Le plafond annuel d’imputation sur le revenu global passe de 10 700 € à 21 400 € pour les dépenses de rénovation énergétique éligibles. Ce rehaussement est optionnel : il s’exerce lors du dépôt de la déclaration de revenus fonciers n° 2044.
Initialement prévu jusqu’à fin 2025, le dispositif est prorogé jusqu’au 31 décembre 2027 par la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026). Les propriétaires qui n’ont pas encore lancé leurs travaux ont donc encore du temps — mais une échéance ferme.
À noter : contrairement à une idée répandue, le surplus de déficit au-delà du plafond ne disparaît pas. Il reste reportable dix ans, mais uniquement sur vos revenus fonciers futurs, pas sur votre revenu global. La part imputée sur le revenu global, elle, produit son effet l’année des travaux : c’est ce qui en fait un outil de réduction d’impôt immédiate, particulièrement intéressant pour les contribuables fortement imposés.
Conditions d’éligibilité
Pour activer le doublement du déficit foncier en rénovation énergétique, quatre conditions cumulatives s’appliquent.
1. Un logement classé E, F ou G avant travaux
Le bien doit être une passoire thermique au sens du DPE. Après travaux, il doit atteindre au minimum la classe D (idéalement C, B ou A). Un DPE officiel avant et après travaux est obligatoire : conservez-les précieusement, ils justifient le saut de classe en cas de contrôle.
2. Des travaux payés entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027
Ce sont les dates de paiement qui comptent. Les factures réglées après le 31 décembre 2027 n’entrent pas dans le dispositif, même si le chantier a commencé avant.
3. Des travaux de rénovation énergétique déductibles
Isolation des combles, des murs ou des planchers, remplacement des fenêtres, changement de système de chauffage, équipements à énergie renouvelable, ventilation… Les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement sont exclus. La liste de référence figure dans la doctrine fiscale.
4. Le régime réel d’imposition
Si vous êtes au micro-foncier (revenus fonciers inférieurs à 15 000 €), vous devez basculer au réel pour activer le mécanisme. Ce changement engage sur trois ans et mérite une analyse préalable : il n’est rentable que si vos charges réelles le justifient.
Exemple chiffré
Prenons un cas représentatif d’un propriétaire bailleur de l’agglomération toulousaine.
| Situation | Données |
|---|---|
| Revenus imposables globaux | 65 000 € |
| Loyers annuels perçus | 9 000 € |
| Tranche marginale d’imposition (TMI) | 30 % |
| Travaux de rénovation énergétique | 28 000 € |
| Autres charges déductibles | 3 000 € |
| Déficit foncier total | 22 000 € |
Sans le doublement (plafond 10 700 €) :
- Imputation sur le revenu global : 10 700 €
- Revenu imposable ramené à : 54 300 €
- Économie d’impôt immédiate : 3 210 € (10 700 € × 30 %)
- Solde de 11 300 € reporté sur les revenus fonciers des dix années suivantes
Avec le doublement (plafond 21 400 €) :
- Imputation sur le revenu global : 21 400 €
- Revenu imposable ramené à : 43 600 €
- Économie d’impôt immédiate : 6 420 € (21 400 € × 30 %)
- Solde résiduel de 600 € reporté sur les revenus fonciers
Gain net grâce au doublement : 3 210 € d’impôt économisé en plus la même année. Pour un contribuable à 41 % de TMI, l’économie supplémentaire grimpe à 4 387 € sur la seule année des travaux. À ce calcul d’impôt sur le revenu s’ajoute l’effet sur les prélèvements sociaux (17,2 % sur les revenus fonciers en 2026).
Cumuler avec d’autres dispositifs
Le doublement du déficit foncier ne s’utilise pas isolément : il s’articule avec d’autres aides à la rénovation, à condition de respecter les règles de non-double-emploi.
MaPrimeRénov’ (bailleur)
Cumulable, mais la prime perçue vient en déduction du montant des travaux déclarés. Si vous recevez 15 000 € de MaPrimeRénov’ pour 40 000 € de travaux, seuls 25 000 € alimentent votre déficit foncier. Le cumul reste avantageux : il réduit votre reste à charge et génère un déficit déductible.
Éco-PTZ
Le prêt à taux zéro (jusqu’à 50 000 €, sur 20 ans) est cumulable avec le déficit foncier. Il finance les travaux sans alourdir votre trésorerie pendant que la déduction fiscale réduit votre impôt. Conditions : un gain d’au moins deux classes DPE et des entreprises labellisées RGE.
Dispositif Denormandie
Le dispositif Denormandie (réduction d’impôt pour location dans l’ancien rénové) est cumulable avec le déficit foncier — mais les travaux retenus dans le quota Denormandie ne peuvent pas être déduits une seconde fois au titre du déficit. Un point de structuration à cadrer dès le départ.
Ce qui ne se cumule pas
Le doublement du plafond ne s’applique ni aux locations meublées (LMNP/LMP), ni aux biens détenus en SCI à l’IS. Le mécanisme suppose nécessairement la location nue au régime réel. Sur un bien ancien à gros travaux, l’arbitrage entre déficit foncier et statut LMNP au réel est l’une des décisions les plus structurantes — et elle dépend entièrement de votre situation.
Pourquoi se faire accompagner
Le mécanisme est puissant. Mal calibré, il se retourne contre vous.
Basculer au régime réel sans analyse préalable peut alourdir votre fiscalité si vos charges réelles sont insuffisantes. Mal documenter le DPE avant travaux, c’est risquer un redressement. Oublier l’engagement de location de trois ans, c’est voir le déficit imputé sur le revenu global remis en cause rétroactivement par l’administration.
En tant que Conseiller Indépendant en Investissements à Ramonville-Saint-Agne, j’accompagne les propriétaires bailleurs du Toulouse sud sur l’ensemble de la chaîne de décision :
- Audit de votre situation fiscale : TMI réelle, revenus fonciers existants, intérêt du basculement au réel
- Chiffrage précis de l’économie d’impôt selon votre profil (30 %, 41 % ou 45 %)
- Coordination des aides : MaPrimeRénov’, éco-PTZ, CEE, pour réduire le reste à charge net
- Suivi dans la durée : déclaration 2044, justificatifs DPE, respect des engagements de location
Contrairement à un gestionnaire locatif ou à un site de travaux, je n’ai aucun intérêt à vous orienter vers tel ou tel prestataire. Mon objectif : que votre patrimoine travaille mieux pour vous, dans un cadre fiscal maîtrisé et sécurisé.
Questions fréquentes
Le doublement à 21 400 € est-il encore valable en 2026 ?
Oui. La loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026) a prorogé le dispositif jusqu’au 31 décembre 2027. Les travaux payés entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027 sont éligibles.
Mon bien est classé E : est-il concerné ?
Oui. Les classes E, F et G sont éligibles, à condition que les travaux permettent d’atteindre au minimum la classe D après rénovation.
Je suis au micro-foncier. Puis-je en bénéficier ?
Pas directement. Il faut basculer au régime réel, ce qui engage sur trois ans. Une analyse préalable est indispensable pour vérifier que c’est rentable dans votre situation.
Le surplus de déficit au-delà de 21 400 € est-il perdu ?
Non. La fraction qui excède le plafond se reporte sur vos revenus fonciers des dix années suivantes. Elle ne s’impute simplement plus sur le revenu global.
Le doublement est-il cumulable avec MaPrimeRénov’ ?
Oui, mais la prime reçue vient réduire la base des travaux déductibles. Le cumul reste avantageux dans la grande majorité des cas.
Que se passe-t-il si je vends le bien dans les trois ans ?
Le déficit imputé sur le revenu global est remis en cause rétroactivement par l’administration fiscale. L’engagement de location de trois ans est impératif.