Les revenus fonciers sont les revenus tirés de la location de biens immobiliers loués nus (non meublés), qu’il s’agisse de logements, de locaux commerciaux, de terrains ou de parts de SCPI et de SCI soumises à l’impôt sur le revenu. Ils sont définis à l’article 14 du Code général des impôts. Leur imposition combine le barème progressif de l’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. Leur montant imposable est déterminé selon deux régimes : le micro-foncier (abattement forfaitaire de 30 %) ou le régime réel (déduction des charges effectives).
L’essentiel en chiffres (2026)
| Donnée | Valeur 2026 |
|---|---|
| Imposition | Barème progressif de l’IR + 17,2 % de prélèvements sociaux |
| Plafond micro-foncier | 15 000 € de revenus bruts par an et par foyer fiscal |
| Abattement micro-foncier | 30 % forfaitaire, sans justificatif |
| Régime réel | Déduction des charges réelles (formulaire 2044) |
| Déficit foncier imputable sur le revenu global | 10 700 € par an (hors intérêts d’emprunt) |
| Plafond majoré (rénovation énergétique) | 21 400 € par an, sous conditions |
| Report du déficit excédentaire | 10 ans sur les revenus fonciers |
| Cadre légal | Articles 14 et 28 à 31 du CGI ; déficit : art. 156, I-3° |
Qu’est-ce qu’un revenu foncier ?
Selon l’article 14 du Code général des impôts, sont des revenus fonciers les loyers issus de la location de biens immobiliers loués nus : logement vide à usage d’habitation, local commercial ou professionnel non meublé, terrain, mais aussi la quote-part de revenus issus de parts de SCPI ou d’une SCI soumise à l’impôt sur le revenu.
La frontière est claire : dès qu’un bien est loué meublé, les loyers ne relèvent plus des revenus fonciers mais des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), avec un régime fiscal distinct. C’est la distinction fondamentale entre location nue et location meublée.
Imposition des revenus fonciers : quel taux réel ?
Les revenus fonciers nets s’ajoutent aux autres revenus du foyer et sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, selon votre tranche marginale d’imposition (TMI). S’y ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux. Un contribuable dans la tranche à 30 % supporte donc une charge totale de 47,2 % sur son revenu foncier net.
| Tranche marginale d’imposition | Taux global sur le revenu foncier net (IR + 17,2 % PS) |
|---|---|
| 0 % | 17,2 % |
| 11 % | 28,2 % |
| 30 % | 47,2 % |
| 41 % | 58,2 % |
| 45 % | 62,2 % |
Trois notions à distinguer : le revenu foncier brut (loyers encaissés, hors charges), le revenu foncier net (après abattement de 30 % ou déduction des charges réelles) et le revenu imposable, qui correspond à ce revenu net soumis au barème et aux prélèvements sociaux. C’est toujours le net qui est taxé, jamais le brut.
Cas pratique chiffré — un appartement loué nu à Ramonville-Saint-Agne
Un propriétaire perçoit 12 000 € de loyers annuels pour un T2 loué vide, sans charges importantes cette année-là. Il est dans la tranche à 30 %.
- Régime : micro-foncier (loyers < 15 000 €)
- Abattement de 30 % : 12 000 × 30 % = 3 600 €
- Revenu foncier imposable : 12 000 − 3 600 = 8 400 €
- Imposition : 8 400 × (30 % + 17,2 %) = 3 965 €
Si ses charges réelles annuelles dépassaient 3 600 €, le régime réel deviendrait plus avantageux.
Micro-foncier ou régime réel ?
Le micro-foncier s’applique de plein droit lorsque les revenus fonciers bruts du foyer ne dépassent pas 15 000 € par an. L’administration applique automatiquement un abattement de 30 %, censé couvrir l’ensemble des charges. Aucun justificatif n’est exigé, mais aucune charge réelle ne peut être déduite en plus.
Le régime réel devient obligatoire au-delà de 15 000 €. Il s’applique aussi d’office lorsque les revenus fonciers proviennent exclusivement de parts de SCPI ou de SCI à l’IR, sans aucun bien loué nu détenu en direct (article 32 du CGI). Il permet de déduire les charges effectives : intérêts d’emprunt, travaux d’entretien et de rénovation, taxe foncière, assurances, frais de gestion. Il est aussi possible d’opter volontairement pour le réel sous le plafond ; l’option est alors irrévocable pendant 3 ans.
La règle d’arbitrage est simple : dès que vos charges réelles dépassent 30 % de vos loyers, le régime réel est plus favorable. C’est presque toujours le cas en année de travaux.
Le déficit foncier
Au régime réel, lorsque les charges dépassent les loyers, il se crée un déficit foncier. La fraction hors intérêts d’emprunt s’impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an (article 156, I-3° du CGI), ce qui réduit directement l’impôt sur l’ensemble des revenus du foyer.
Pour les travaux de rénovation énergétique permettant à un logement de sortir du statut de passoire thermique, ce plafond est temporairement porté à 21 400 € par an, sous conditions. La part de déficit excédant ces plafonds, ainsi que la fraction liée aux intérêts d’emprunt, est reportable pendant 10 ans sur les revenus fonciers ultérieurs.
À ne pas confondre
| Revenus fonciers | Revenus BIC (meublé) | Revenus de capitaux mobiliers |
|---|---|---|
| Location nue | Location meublée (LMNP, LMP) | Dividendes, intérêts, SIIC |
| Barème IR + 17,2 % PS | Barème IR + 17,2 % PS, avec amortissement | Flat tax 30 % ou barème |
| Micro-foncier ou réel | Micro-BIC ou réel | Pas d’abattement de charges |
Pour qui ce sujet est-il déterminant ?
Le propriétaire d’un bien loué vide
Si vous louez un appartement ou une maison non meublée, vos loyers sont des revenus fonciers. Le choix du régime conditionne directement le montant de votre impôt.
Le bailleur engageant des travaux
Si vous prévoyez une rénovation importante, le régime réel et le déficit foncier permettent de réduire fortement votre imposition, parfois sur plusieurs années.
Le détenteur de parts de SCPI
Les revenus de SCPI à l’IR sont des revenus fonciers. Sans bien loué nu détenu en direct, ils relèvent obligatoirement du régime réel, même sous 15 000 €. Comprendre ce mécanisme est indispensable avant d’investir.
Le contribuable fortement imposé
Au-delà de la tranche à 30 %, la charge fiscale sur les revenus fonciers devient lourde. L’arbitrage entre nu et meublé mérite d’être étudié en amont.
Questions fréquentes
Les revenus fonciers sont-ils soumis aux prélèvements sociaux ?
Oui. Au-delà du barème de l’impôt sur le revenu, les revenus fonciers nets supportent 17,2 % de prélèvements sociaux, soit la même charge que les revenus du capital.
Quelle différence entre micro-foncier et régime réel ?
Le micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 % sans justificatif, sous un plafond de 15 000 € de loyers bruts. Le régime réel permet de déduire les charges effectives et devient obligatoire au-delà de ce seuil.
Les loyers d’une location meublée sont-ils des revenus fonciers ?
Non. La location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), avec son propre régime (micro-BIC ou réel), distinct des revenus fonciers réservés à la location nue.
Comment fonctionne le déficit foncier ?
Au régime réel, quand les charges dépassent les loyers, le déficit hors intérêts d’emprunt s’impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an (21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique), le surplus étant reportable 10 ans.
Sources officielles
- Article 14 du Code général des impôts — définition des revenus fonciers (Légifrance)
- Régime micro-foncier (BOFiP)
- Imposition des revenus fonciers (service-public.fr)
Thomas Gomez — Conseiller Indépendant en Investissements
Basé à Ramonville-Saint-Agne, au sud de Toulouse, j’accompagne particuliers, dirigeants et professions libérales dans la structuration de leur patrimoine. Sur les revenus fonciers, l’arbitrage entre location nue et meublée, et le choix du régime fiscal, conditionnent fortement le rendement réel d’un investissement. Dans ma pratique, je constate qu’il se décide en amont, pas au moment de la déclaration. ORIAS n° 26002242.
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