L’essentiel
- Le dispositif Relance Logement, aussi appelé loi Jeanbrun, est le successeur du Pinel. Il est entré en vigueur le 21 février 2026 et s’applique aux acquisitions réalisées jusqu’au 31 décembre 2028.
- Changement de logique : fini la réduction d’impôt forfaitaire du Pinel. On passe à un amortissement déduit chaque année des revenus locatifs — un mécanisme jusqu’ici réservé à la location meublée.
- Le gouvernement communique sur « jusqu’à 12 000 € d’amortissement par an » et « jusqu’à 10 700 € déduits des autres revenus ». Ce sont des plafonds hauts : le montant réel dépend du prix du bien et du niveau de loyer conventionné.
- Conditions fermes : immeuble collectif, location nue en résidence principale, engagement de 9 ans, loyers plafonnés, partout en France (le zonage du Pinel disparaît).
- Point de vigilance : certains barèmes fins attendent encore leurs décrets d’application. Toute simulation chiffrée doit être lue comme provisoire.
Le dispositif Relance Logement est-il fait pour vous ?
Quatre questions rapides pour situer votre profil. Les réponses sont indicatives et ne remplacent pas une étude personnalisée.
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- Pourquoi le Pinel a disparu, et ce qui le remplace
- Le dispositif Relance Logement en clair : le mécanisme d’amortissement
- Les conditions à respecter en 2026
- Relance Logement, LMNP, déficit foncier : quelle différence ?
- Ce qui est voté et ce qui attend encore ses décrets
- Faut-il se lancer ? La méthode pour décider
Pourquoi le Pinel a disparu, et ce qui le remplace
Le dispositif Pinel s’est éteint définitivement fin 2024. Depuis, les investisseurs qui souhaitaient acheter un logement neuf pour le louer ont avancé sans cadre fiscal dédié. Le dispositif Relance Logement, inscrit dans la loi de finances pour 2026 et présenté par le ministre du Logement Vincent Jeanbrun, prend le relais.
Le plan a été annoncé le 23 janvier 2026 et vise, selon le gouvernement, à produire 2 millions de logements d’ici 2030, dont 50 000 logements locatifs privés dès 2026. Pour l’investisseur particulier engagé dans un projet d’investissement locatif, l’essentiel tient en une phrase : le Pinel réduisait l’impôt d’un montant fixé à l’avance ; le dispositif Relance Logement, lui, s’appuie sur l’exploitation réelle du bien.
Le dispositif Relance Logement en clair : le mécanisme d’amortissement
Le cœur du dispositif est l’amortissement. Concrètement, l’investisseur déduit chaque année une fraction de la valeur de son logement de ses revenus locatifs imposables. Cette déduction représente comptablement l’usure du bien au fil du temps. L’amortissement porte sur 80 % du prix d’acquisition — les 20 % restants correspondent au terrain, qui ne s’amortit pas.
Ce mécanisme était jusqu’ici réservé à la location meublée. L’appliquer à la location nue est la vraie rupture avec le Pinel. Là où le Pinel offrait un pourcentage de réduction d’impôt calculé sur le prix d’achat, Relance Logement réduit la base imposable des loyers, année après année.
Le gouvernement met en avant deux chiffres. Selon la communication officielle du ministère, le dispositif permet jusqu’à 12 000 € d’amortissement par an et jusqu’à 10 700 € de déduction sur les autres revenus (salaire, pension). Le mot « jusqu’à » est ici décisif : ces montants sont des plafonds hauts. Le montant réellement déductible dépend du prix du bien, de la part amortissable et du niveau de loyer conventionné retenu.
À noter sur le « 10 700 € »
Ce plafond correspond à celui du déficit foncier de droit commun, qui existe indépendamment de Relance Logement et s’applique à toute location nue au régime réel. Dans une opération Relance Logement, la part de déficit provenant des charges (hors intérêts d’emprunt) s’impute sur le revenu global dans cette limite annuelle de 10 700 €, l’excédent étant reportable dix ans sur les revenus fonciers.
Les conditions à respecter en 2026
Le cadre est précis. Pour ouvrir droit au dispositif, l’investissement doit respecter plusieurs conditions cumulatives :
- Un immeuble collectif : les maisons individuelles sont exclues.
- Neuf ou ancien rénové : pour l’ancien, les travaux doivent représenter au moins 30 % de la valeur du bien.
- Location nue en résidence principale : le meublé, le LMNP et la location saisonnière sont exclus.
- Un engagement de location de 9 ans.
- Des loyers plafonnés selon trois niveaux : intermédiaire, social ou très social.
- Partout en France : le zonage géographique du Pinel (A, A bis, B1) disparaît.
- Pas de location à un proche du cercle familial, pour prévenir les fraudes.
La fenêtre est limitée dans le temps : le dispositif s’applique aux acquisitions réalisées jusqu’au 31 décembre 2028. C’est un dispositif de relance, pensé pour remettre rapidement des logements sur le marché.
Pour un investisseur de l’agglomération toulousaine ou du Sicoval, la disparition du zonage change la donne : des communes de Toulouse sud auparavant hors zone Pinel deviennent éligibles, sous réserve d’une demande locative réelle. C’est un point à vérifier commune par commune avant tout engagement.
Relance Logement, LMNP, déficit foncier : quelle différence ?
Le dispositif ne s’apprécie pas seul. Il se compare aux autres voies d’investissement locatif. Le tableau ci-dessous situe les grandes différences.
| Critère | Relance Logement (Jeanbrun) | LMNP | Déficit foncier seul | Denormandie |
|---|---|---|---|---|
| Type de location | Nue, résidence principale | Meublée | Nue | Nue, résidence principale |
| Mécanisme | Amortissement + charges | Amortissement + charges | Charges et travaux uniquement | Réduction d’impôt |
| Loyers plafonnés | Oui (3 niveaux) | Non (loyers libres) | Non | Oui |
| Zonage | Aucun | Aucun | Aucun | Communes éligibles (ancien à rénover) |
| Engagement | 9 ans | Libre | 3 ans après imputation | 6, 9 ou 12 ans |
| Amortissement à la revente | Non réintégré | Réintégré dans la plus-value (depuis 2025) | Sans objet | Sans objet |
| Plafond des niches (10 000 €) | Hors plafond | Hors plafond | Hors plafond | Dans le plafond |
Le choix entre ces voies dépend de votre situation : niveau d’imposition, revenus fonciers existants, appétence pour le meublé ou le nu, horizon. Aucune n’est supérieure dans l’absolu.
Ce qui est voté et ce qui attend encore ses décrets
C’est le point où un investisseur doit rester lucide. Le cadre général est voté et en vigueur. En revanche, à ce stade, certaines conditions opérationnelles ne sont pas toutes stabilisées par décret : les plafonds de loyers exacts en €/m², leur modulation par zone, les plafonds de ressources des locataires et les taux d’amortissement précis par segment (intermédiaire, social, très social).
Autrement dit, les simulations très détaillées qui circulent aujourd’hui reposent en partie sur des projections. Elles sont utiles pour comprendre la logique, mais ne constituent pas un engagement chiffré. Avant de signer, il faut vérifier l’état des textes d’application à jour.
Ma position
Dans ma pratique, je ne recommande jamais un dispositif fiscal sur la seule base d’une communication institutionnelle. Le dispositif Relance Logement est réel et potentiellement pertinent, mais tant que ses barèmes ne sont pas entièrement publiés, chaque chiffre doit être présenté comme provisoire. C’est précisément le rôle d’un conseiller indépendant : distinguer ce qui est acquis de ce qui reste à confirmer.
Faut-il se lancer ? La méthode pour décider
Un dispositif fiscal ne fait pas un bon investissement à lui seul. L’ordre des questions compte :
- Le bien d’abord. Emplacement, demande locative réelle, qualité de la construction. Un mauvais bien défiscalisé reste un mauvais bien.
- Votre fiscalité ensuite. La tranche marginale et les revenus fonciers existants déterminent l’intérêt réel de l’amortissement.
- L’engagement de 9 ans. Vérifiez que votre horizon et votre capacité financière tiennent sur la durée.
- L’état des textes. Confirmez les barèmes applicables à la date de votre acquisition, pas ceux annoncés en communication.
Si ces quatre points s’alignent, le dispositif Relance Logement peut avoir sa place dans une stratégie patrimoniale. Sinon, mieux vaut s’abstenir ou explorer une autre voie. Un point de situation permet de trancher sereinement, sans se laisser guider par le seul argument fiscal.