Démembrement de propriété

Définition en bref

Repères chiffrés 2026

Sommaire

1. À quoi sert le démembrement de propriété ?
2. Comment fonctionne-t-il concrètement ?
3. Quelles sont les conditions et les durées possibles ?
4. Quels sont les avantages et les limites ?
5. À ne pas confondre avec les notions proches

À quoi sert le démembrement de propriété ?

Le démembrement de propriété poursuit trois objectifs principaux. Premièrement, la transmission anticipée : donner la nue-propriété d’un bien à ses enfants en conservant l’usufruit permet de transmettre à moindre coût fiscal. Seule la valeur de la nue-propriété entre en effet dans l’assiette des droits de donation. Deuxièmement, l’optimisation successorale : au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans payer de droits supplémentaires, en application de l’article 1133 du CGI.

Troisièmement, l’investissement en nue-propriété temporaire, notamment via les SCPI démembrées ou l’immobilier locatif. L’investisseur acquiert la nue-propriété à prix décoté. Il perçoit ensuite la pleine propriété au terme du démembrement, et reste hors champ de l’IFI pendant toute la durée de l’opération. Le démembrement structure également les stratégies de transmission d’entreprise et les clauses bénéficiaires d’assurance-vie démembrées.

Comment fonctionne-t-il concrètement ?

La pleine propriété d’un bien se compose juridiquement de trois attributs. L’usus d’abord, le droit d’utiliser le bien. Le fructus ensuite, le droit d’en percevoir les fruits, par exemple les loyers ou les dividendes. L’abusus enfin, le droit de disposer du bien : le vendre, le donner, le détruire. Le démembrement isole l’abusus, attribué au nu-propriétaire, des deux autres attributs, qui constituent l’usufruit.

L’article 669 du CGI fixe la répartition de valeur entre les deux droits selon l’âge de l’usufruitier au jour du démembrement : 90 % d’usufruit avant 21 ans, puis une décote de 10 points par tranche de 10 ans, jusqu’à 10 % au-delà de 91 ans. Ce barème est obligatoire pour la liquidation des droits d’enregistrement, des droits de mutation à titre gratuit et des droits de succession. Il s’applique ainsi de manière identique aux donations, aux successions, aux ventes et aux opérations d’apport en société.

Quelles sont les conditions et les durées possibles ?

Trois modalités permettent de constituer un démembrement de propriété. Le démembrement viager est le plus courant : il prend fin au décès de l’usufruitier, date à laquelle la pleine propriété se reconstitue automatiquement au profit du nu-propriétaire. Vient ensuite le démembrement temporaire, constitué pour une durée fixe, généralement comprise entre 10 et 20 ans : c’est la formule fréquente dans les opérations de SCPI en nue-propriété. Le démembrement subi, enfin, résulte d’une succession et s’impose aux héritiers, notamment lorsque le conjoint survivant recueille l’usufruit légal des biens (article 757 du Code civil).

Un notaire rédige obligatoirement l’acte de démembrement lorsqu’il porte sur un bien immobilier. Cet acte doit préciser la nature des droits attribués, leur durée et les modalités de sortie. Il fixe également la répartition des charges entre usufruitier et nu-propriétaire : la taxe foncière reste à la charge de l’usufruitier, les gros travaux à celle du nu-propriétaire, selon l’article 605 du Code civil. En cas d’usufruit constitué au profit d’une personne morale, l’article 619 du Code civil limite sa durée à 30 ans.

Quels sont les avantages et les limites ?

Les avantages sont triples. Sur le plan fiscal, la donation de la nue-propriété réduit l’assiette taxable proportionnellement à la valeur de l’usufruit conservé. La reconstitution de la pleine propriété au décès s’opère par ailleurs sans droits supplémentaires. Le donateur, quant à lui, conserve l’usage et les revenus du bien jusqu’à son décès, ce qui sécurise son train de vie : c’est l’avantage patrimonial. Reste l’IFI : l’usufruitier supporte l’imposition sur la valeur en pleine propriété, tandis que la nue-propriété échappe en principe à l’assiette imposable du nu-propriétaire.

Les limites sont réelles. Le démembrement est juridiquement irréversible sans accord conjoint des deux parties. Le nu-propriétaire ne peut ni occuper le bien, ni en percevoir les revenus, ni le vendre seul. La gestion suppose en outre une coordination entre usufruitier et nu-propriétaire, notamment pour les travaux et la fiscalité. Le quasi-usufruit sur sommes d’argent fait désormais l’objet d’un encadrement strict. Selon l’article 774 bis du CGI, introduit par la loi de finances pour 2024, la dette de restitution née d’un quasi-usufruit que le défunt s’était réservé sur une somme d’argent n’est plus déductible de l’actif successoral. Des exceptions limitatives subsistent toutefois : conjoint survivant, clauses bénéficiaires d’assurance-vie démembrées.

À ne pas confondre avec les notions proches

Pour qui le démembrement est-il pertinent ?

Parent de 55 à 70 ans souhaitant transmettre sans se dépouiller

Si vous détenez un patrimoine immobilier ou financier significatif et que vous souhaitez en transmettre une partie à vos enfants, la donation de nue-propriété est l’outil le plus efficace. Elle permet de conserver les revenus jusqu’à votre décès. L’abattement de 100 000 € par enfant et par parent se reconstitue par ailleurs tous les 15 ans.

Couple toulousain propriétaire d’une résidence secondaire ou locative

Pour un bien à Ramonville, Castanet ou Auterive valorisé entre 250 000 € et 600 000 €, donner la nue-propriété aux enfants à la cinquantaine ou la soixantaine change la donne. Cette donation permet en effet de purger les droits de succession, aussi bien sur la valeur actuelle du bien que sur sa plus-value future.

Investisseur recherchant un placement immobilier hors IFI

L’acquisition de nue-propriété temporaire, par exemple en LMNP démembré ou en SCPI démembrée, permet d’investir sur 10 à 20 ans avec une décote de 30 à 40 %. En contrepartie, vous ne percevez aucun loyer pendant l’opération, mais vous échappez aussi à toute fiscalité et à l’IFI durant cette même durée.

Dirigeant d’entreprise préparant la transmission

Combiné au Pacte Dutreil, le démembrement permet de transmettre une entreprise familiale à coût fiscal réduit. Le dirigeant conserve ainsi la perception des dividendes pendant toute la phase de transition.

Q1 : Peut-on revenir sur un démembrement de propriété ?
R1 : Le démembrement est juridiquement irréversible sans accord conjoint de l’usufruitier et du nu-propriétaire. Une remise en pleine propriété reste toutefois possible, par trois voies : le rachat de la nue-propriété par l’usufruitier (ou l’inverse), la renonciation à usufruit, ou la vente conjointe du bien démembré avec répartition du prix selon le barème de l’article 669 du CGI.

Q2 : Le nu-propriétaire paie-t-il des impôts pendant le démembrement ?
R2 : Non. Le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu du bien et échappe à l’IFI sur la nue-propriété, sauf cas particuliers prévus par l’article 968 du CGI. L’usufruitier, lui, supporte l’IFI sur les revenus du bien et sur sa valeur en pleine propriété.

Q3 : Qui paie les travaux dans un bien démembré ?
R3 : L’article 605 du Code civil répartit les charges. L’usufruitier supporte les réparations d’entretien et la taxe foncière. Le nu-propriétaire supporte les gros travaux (toiture, murs porteurs, gros œuvre). En pratique, cette répartition fait l’objet de fréquents litiges : mieux vaut la préciser explicitement dans l’acte notarié.

Q4 : Le démembrement permet-il d’éviter les droits de succession ?
R4 : Il les réduit, sans les éviter. Seule la valeur de la nue-propriété, calculée selon l’âge de l’usufruitier au moment de la donation (barème 669 CGI), entre dans l’assiette taxable. Au décès de l’usufruitier, la reconstitution de la pleine propriété s’opère sans droits supplémentaires, en application de l’article 1133 du CGI. La fiscalité globale se limite donc à celle de la donation initiale, sous bénéfice des abattements de droit commun.